这份物业合同法律效力你怎么看？

善者不变

笔者近期代理一宗物业费纠纷案，涉及一份如此物业合同，这份物业合同是否合法，是否具有合法效力，不知各位网友怎么看？







1、这份2021年03月06日起至2024年03月05日止的合同，在物业2025年2月起诉时没有提供，系首次开庭时补签。
被告提请笔迹鉴定，法庭和原告均无回应，佐证此合同系过了履行期限一年多后补签，这份补签的合同是否具有法律效力？

2、《民法典》第278条对签订物业合同作了明确规定，列为由全体业主共同决定事项的第四项，有两个三分之二和两个过半数表决原则。
这份合同是居委会与物业私下里签订的，签订前没有告知业主，没有征求任何业主意见，至于征得绝大多数业主同意和授权更是无从谈起；合同签订后，也没有任何告知和公示。

3、选聘物业，是《民法典》第939条的一个强制性规定。所谓选聘，就是按照招投标法，组织多家物业公司进行招投标，物业合同应与中标者签订。一切应进行招投标而没有进行招投标签订的合同都是违法无效的，这也是《招投标法》第49条、第55条的强制性规定。
这份违反《民法典》和《招投标法》签订的合同是否具有法律效力？

4、《淮安市物业管理条例》第51条规定，物业合同自签订30日内应到住建部门和街道办备案。
物业合同到住建部门和街道办备案，应是物业合同合法界定的一个必需环节，是物业工作接受管理部门指导、监督的具体体现；同样，物业收费标准也应到物价部门备案审核，这也是物业收费标准合法性界定的一个必需环节。
这份物业合同没有任何到住建部门和物价部门备案的证据，佐证没有备案，这份没有备案、没有进行合法性界定的合同是否具有法律效力？

5、这份合同第二十一条约定“签字生效”，而物业方没有签字，居委会法定代表人签字错误，居委会法定代表人是孙XX，而合同上法定代表人签的是周XX。
这份约定签字生效，而一方没签名和一方签名错误的合同是否具有法律效力？

6、这份合同中有多条违法违规条款。第四条排除了业主使用自己住宅维修资金的权利；第九条排除了业主为自己小区和自家签订物业合同的权利；第五条把不符合提高收费条件的收费标准从每平方0.35提供到0.4，且在c款中重复收费；第十一条、第十五条、第十八条、第二十条第4点，侵犯人权。
这份多处违法违规的合同，是否具有法律效力？

这份合同你怎么看，欢迎广大网友赐教。

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这盛世如你所愿

针对您提出的六个问题，结合中国法律法规逐一分析如下：
1. 补签合同的效力问题
根据《民法典》第143条，合同有效需满足以下条件：  
- 行为人具备民事行为能力；  
- 意思表示真实；  
- 内容不违反法律强制性规定或公序良俗。  

若合同确系在履行期限（2024年3月5日）结束后补签，且未经双方协商一致追认原合同条款，则补签行为可能涉嫌伪造或虚假意思表示。  
- **关键点**：需通过笔迹鉴定确认签署时间。若补签未经业主授权，且未追认原履行期间的权利义务，则该合同对原履行期（2021-2024年）无约束力，但对补签后的权利义务可能部分有效。  

**结论**：补签合同若未经合法程序追认，对原履行期无效；若涉及伪造或欺诈，整体无效。

2. 未经业主表决签订的合同效力
根据《民法典》第278条，选聘物业公司需由业主共同决定，须经“双三分之二参与，双过半数同意”。  
- 居委会无权直接代表业主签订物业合同，除非获得业主大会合法授权（如书面委托或表决通过）。  
- 若合同签订前未履行表决程序，且无业主授权，则合同签订程序违法。  

**结论**：未经业主共同决定签订的合同违反《民法典》强制性规定，应属无效。

3. 未招投标签订合同的效力**
《民法典》第939条要求物业合同需通过合法程序选聘，招投标是常见方式。  
- 若物业项目属于《招投标法》强制招标范围（如涉及公共利益或国有资金），未招标直接签订合同违反法律强制性规定，合同无效（《招投标法》第49条）。  
- 若项目不属于强制招标范围，但地方规定或业主公约要求招标，则程序瑕疵可能影响合同效力。  

**结论**：若未依法履行招投标程序，合同无效。

4. 未备案的合同效力
《淮安市物业管理条例》第51条要求物业合同备案，但备案通常为管理性规定，不影响合同效力（除非条例明确“未备案不生效”）。  
- 未备案可能导致行政处罚（如罚款），但不必然导致合同无效。  
- 若收费标准未向物价部门备案，可能构成违规收费，相关条款无效。  

**结论**：未备案不影响合同整体效力，但违规收费条款无效。

5. 签字瑕疵的合同效力**
根据《民法典》第490条，合同自双方签字或盖章时成立。  
- 若乙方未签字或居委会法定代表人签字错误（周XX非孙XX），合同未成立。  
- 若实际履行中双方已接受合同条款（如物业提供服务、业主缴费），可能视为事实合同关系，但签字瑕疵仍可主张合同未生效。  

**结论**：签字错误或缺失可能导致合同未成立，但需结合实际履行情况判断。

6. 违法违规条款的效力**
合同中以下条款可能无效：  
- **排除业主权利**（如第四条限制维修资金使用、第九条剥夺业主签约权）：违反《民法典》第497条（格式条款无效情形）；  
- **重复收费**（第五条c款）：违反《物业管理条例》第41条（明码标价要求）；  
- **滞纳金过高**（第十八条3%/天）：可能被法院调整为合理范围（一般不超过LPR四倍）；  
- **侵犯人权条款**（如限制性措施导致人身伤害）：违反公序良俗，无效。  

**结论**：违法违规条款无效，若核心条款无效（如收费标准、授权程序），可能影响合同整体效力。

### **综合结论**
1. **合同整体效力**：  
   - 若签订程序违法（未招投标、未业主表决）、签字瑕疵显著且未追认，合同整体无效。  
   - 若仅部分条款无效（如重复收费），其他条款仍可能有效。  

2. **诉讼策略建议**：  
   - 主张合同因违反《民法典》第278条、第939条及《招投标法》无效；  
   - 提供证据证明未履行业主表决、未招标、签字瑕疵等事实；  
   - 要求法院对违法违规条款进行审查并宣告无效。  
本人法律人士，以上内容源于deepseek，仅供UP参考。

善者不变

这盛世如你所愿 发表于 2025-04-21 16:20
针对您提出的六个问题，结合中国法律法规逐一分析如下：
1. 补签合同的效力问题
根据《民法典》第143条，合同有效需满足以下条件：  
- 行为人具备民事行为能力；  
- 意思表示真实；  
- 内容不违反法律强制性规定或公序良俗。  

若合同确系在履行期限（2024年3月5日）结束后补签，且未经双方协商一致追认原合同条款，则补签行为可能涉嫌伪造或虚假意思表示。  
- **关键点**：需通过笔迹鉴定确认签署时间。若补签未经业主授权，且未追认原履行期间的权利义务，则该合同对原履行期（2021-2024年）无约束力，但对补签后的权利义务可能部分有效。  

**结论**：补签合同若未经合法程序追认，对原履行期无效；若涉及伪造或欺诈，整体无效。

2. 未经业主表决签订的合同效力
根据《民法典》第278条，选聘物业公司需由业主共同决定，须经“双三分之二参与，双过半数同意”。  
- 居委会无权直接代表业主签订物业合同，除非获得业主大会合法授权（如书面委托或表决通过）。  
- 若合同签订前未履行表决程序，且无业主授权，则合同签订程序违法。  

**结论**：未经业主共同决定签订的合同违反《民法典》强制性规定，应属无效。

3. 未招投标签订合同的效力**
《民法典》第939条要求物业合同需通过合法程序选聘，招投标是常见方式。  
- 若物业项目属于《招投标法》强制招标范围（如涉及公共利益或国有资金），未招标直接签订合同违反法律强制性规定，合同无效（《招投标法》第49条）。  
- 若项目不属于强制招标范围，但地方规定或业主公约要求招标，则程序瑕疵可能影响合同效力。  

**结论**：若未依法履行招投标程序，合同无效。

4. 未备案的合同效力
《淮安市物业管理条例》第51条要求物业合同备案，但备案通常为管理性规定，不影响合同效力（除非条例明确“未备案不生效”）。  
- 未备案可能导致行政处罚（如罚款），但不必然导致合同无效。  
- 若收费标准未向物价部门备案，可能构成违规收费，相关条款无效。  

**结论**：未备案不影响合同整体效力，但违规收费条款无效。

5. 签字瑕疵的合同效力**
根据《民法典》第490条，合同自双方签字或盖章时成立。  
- 若乙方未签字或居委会法定代表人签字错误（周XX非孙XX），合同未成立。  
- 若实际履行中双方已接受合同条款（如物业提供服务、业主缴费），可能视为事实合同关系，但签字瑕疵仍可主张合同未生效。  

**结论**：签字错误或缺失可能导致合同未成立，但需结合实际履行情况判断。

6. 违法违规条款的效力**
合同中以下条款可能无效：  
- **排除业主权利**（如第四条限制维修资金使用、第九条剥夺业主签约权）：违反《民法典》第497条（格式条款无效情形）；  
- **重复收费**（第五条c款）：违反《物业管理条例》第41条（明码标价要求）；  
- **滞纳金过高**（第十八条3%/天）：可能被法院调整为合理范围（一般不超过LPR四倍）；  
- **侵犯人权条款**（如限制性措施导致人身伤害）：违反公序良俗，无效。  

**结论**：违法违规条款无效，若核心条款无效（如收费标准、授权程序），可能影响合同整体效力。

### **综合结论**
1. **合同整体效力**：  
   - 若签订程序违法（未招投标、未业主表决）、签字瑕疵显著且未追认，合同整体无效。  
   - 若仅部分条款无效（如重复收费），其他条款仍可能有效。  

2. **诉讼策略建议**：  
   - 主张合同因违反《民法典》第278条、第939条及《招投标法》无效；  
   - 提供证据证明未履行业主表决、未招标、签字瑕疵等事实；  
   - 要求法院对违法违规条款进行审查并宣告无效。  
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笑傲@江湖

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银珠闪烁

合同发生纠纷时就是有效。

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猰貐

这盛世如你所愿 发表于 2025-04-21 16:20
针对您提出的六个问题，结合中国法律法规逐一分析如下：
1. 补签合同的效力问题
根据《民法典》第143条，合同有效需满足以下条件：  
- 行为人具备民事行为能力；  
- 意思表示真实；  
- 内容不违反法律强制性规定或公序良俗。  

若合同确系在履行期限（2024年3月5日）结束后补签，且未经双方协商一致追认原合同条款，则补签行为可能涉嫌伪造或虚假意思表示。  
- **关键点**：需通过笔迹鉴定确认签署时间。若补签未经业主授权，且未追认原履行期间的权利义务，则该合同对原履行期（2021-2024年）无约束力，但对补签后的权利义务可能部分有效。  

**结论**：补签合同若未经合法程序追认，对原履行期无效；若涉及伪造或欺诈，整体无效。

2. 未经业主表决签订的合同效力
根据《民法典》第278条，选聘物业公司需由业主共同决定，须经“双三分之二参与，双过半数同意”。  
- 居委会无权直接代表业主签订物业合同，除非获得业主大会合法授权（如书面委托或表决通过）。  
- 若合同签订前未履行表决程序，且无业主授权，则合同签订程序违法。  

**结论**：未经业主共同决定签订的合同违反《民法典》强制性规定，应属无效。

3. 未招投标签订合同的效力**
《民法典》第939条要求物业合同需通过合法程序选聘，招投标是常见方式。  
- 若物业项目属于《招投标法》强制招标范围（如涉及公共利益或国有资金），未招标直接签订合同违反法律强制性规定，合同无效（《招投标法》第49条）。  
- 若项目不属于强制招标范围，但地方规定或业主公约要求招标，则程序瑕疵可能影响合同效力。  

**结论**：若未依法履行招投标程序，合同无效。

4. 未备案的合同效力
《淮安市物业管理条例》第51条要求物业合同备案，但备案通常为管理性规定，不影响合同效力（除非条例明确“未备案不生效”）。  
- 未备案可能导致行政处罚（如罚款），但不必然导致合同无效。  
- 若收费标准未向物价部门备案，可能构成违规收费，相关条款无效。  

**结论**：未备案不影响合同整体效力，但违规收费条款无效。

5. 签字瑕疵的合同效力**
根据《民法典》第490条，合同自双方签字或盖章时成立。  
- 若乙方未签字或居委会法定代表人签字错误（周XX非孙XX），合同未成立。  
- 若实际履行中双方已接受合同条款（如物业提供服务、业主缴费），可能视为事实合同关系，但签字瑕疵仍可主张合同未生效。  

**结论**：签字错误或缺失可能导致合同未成立，但需结合实际履行情况判断。

6. 违法违规条款的效力**
合同中以下条款可能无效：  
- **排除业主权利**（如第四条限制维修资金使用、第九条剥夺业主签约权）：违反《民法典》第497条（格式条款无效情形）；  
- **重复收费**（第五条c款）：违反《物业管理条例》第41条（明码标价要求）；  
- **滞纳金过高**（第十八条3%/天）：可能被法院调整为合理范围（一般不超过LPR四倍）；  
- **侵犯人权条款**（如限制性措施导致人身伤害）：违反公序良俗，无效。  

**结论**：违法违规条款无效，若核心条款无效（如收费标准、授权程序），可能影响合同整体效力。

### **综合结论**
1. **合同整体效力**：  
   - 若签订程序违法（未招投标、未业主表决）、签字瑕疵显著且未追认，合同整体无效。  
   - 若仅部分条款无效（如重复收费），其他条款仍可能有效。  

2. **诉讼策略建议**：  
   - 主张合同因违反《民法典》第278条、第939条及《招投标法》无效；  
   - 提供证据证明未履行业主表决、未招标、签字瑕疵等事实；  
   - 要求法院对违法违规条款进行审查并宣告无效。  
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伏拉夫

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