洪泽区住宅公共维修资金使用乱象

善者不变

自从九十年代末，洪泽县（区）有商品房买卖以来，洪泽区也建立了房产管理部门，当时叫房产局，现在并了住建局。

有了商品房买卖，就产生了住宅公共维修资金，这项资金按照业主的购房款比例来交纳，一般而言，多层住宅交百分之二，高层住宅交百分之三。如果按照现今房价，一套商品房动辄上百万来说，每户交纳的这笔资金也都超万元，整个小区算起来，这笔资金可不是小数目。

住宅公共维修资金是由每一个业主交纳的，根据《民法典》和《物业管理条例》规定，这笔钱归小区全体业主所有，征收部门和其他管理者都是为业主代为管理。

然而，多年积累下来的这笔庞大资金，早已成为物业和一些不良者口中的唐僧肉。为了规范住宅公共维修资金的使用，《民法典》和《物业管理条例》都有明确规定。

《民法典》第二百八十一条 “”【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

《民法典》第二百七十八条，更把住宅公共维修资金的使用纳入业主共同决定的事项的第五项。“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

除了《民法典》明确的法律条文规定之外，淮安市还专门制订了《淮安市住宅专项维修资金管理办法》（淮政规[2022]11号文），对这项资金如何使用作了更加仔细全面的规定。在2025年初，淮安市又对这项资金的应急使用出台了《关于加强住宅专项维修资金应急使用管理工作的意见》（淮住建规[2025]2号文），对这项资金的应急使用又作了更加具体的指示。

以上法律条文和文件都有一个共同的精神，住宅专项维修资金归全体业主共有，如何使用由全体业主共同决定。在无业主大会情况下，可成立物业管理委员会，由物业管理委员会代行业主大会权利；在无业主大会和物业管理委员会的情况下，可以由街道办或镇人民政府这些具有行政管理职能的行政主体代为申核使用。但是，无论哪种情况下由谁申请使用此项资金，都不能剥夺全体小区业主的知情权和监督使用权，都需要在小区内公示，要征求全体业主意见，要招投标，要审计。

对照这些规定，洪泽区对住宅专项维修资金的使用极不规范。笔者近期接触了这项资金的使用情况，洪泽区这项资金使用，很少是由业主委员会申请的，基本上都由居委会或物业管理委员会代为申请，街道办或镇人民政府也没有履行行政主体申核监管职责。

以高良涧街道办为例，就十分不规范，在居委会申报不合规的基础上，还由社区服务站申核使用。社区服务站就是街道办原来成立的所谓总社区，是协调各社区、居委会工作的非行政主体不具有法人资格的一个临时机构。请问这样的一个衙门能行使或代为行使街道办（镇人民政府）行政职能吗？这尤如让一个协警去代替执法民警去行使执法权一般，这个协警作出的处罚具有法律效力吗？

除了居委会代为申请，就是物业管理委员会代为申请。这些物业管理委员会是如何成立的？是以什么合法程序成立的？它是不是代表小区业主民意产生的。经查，目前江苏省只有无锡市出来了《物业管理委员会组建运行办法》，淮安市只出台了《业主大会和业主委员会指导细则》，而没有出台物业管理委员会组建和运行的有关指导性文件。那么，现行的物业管理委员会真地能代为履行业主大会或业主委员会的职能吗？

洪泽区各小区为何至今基本没有成立业主委员会？即使物业管理委员会也没有成立几家？问问街道办和居委会，你们为业主做了什么？为什么这项资金使用，长期都由居委会代为申请？

希望有关部门慎重对待关系民生大计和小区稳定的大事，小物业大民生，在住宅专项维修资金使用与管理上，不要有腐败产生才好？对已经违法违规使用这项资金的行为建议区监委去有关管理部门和使用之处严查一下才好！

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