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发表于 2025-4-18 01:47:09
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来自： 江苏省淮安市 电信
2009年住建部294文《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”
据此条文规定，诸多案例判处居委会代签的物业合同合法，而无视居委会代签合同的诸多不合法性，助长了不良物业不作为和胡作非为，损害了广大业主的合法权益。
那么依据2009年住建部294号文《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，在居委会代行业主委员会期间，居委会与物业公司签订的物业合同是不是都合法呢？
答案是否定的。
《业主大会和业主委员会指导规则》是住建都2009年出台的行政法规，它的这一规定如果有下列情况出现，在与2021年出台的国家《民法典》不一致的情况下，应以《民法典》规定为准。
一是，《民法典》没有授权居委会代行业主委员会职责的规定，只有街道办（镇人民政府）在特殊情况下代行业主委员会职责的应急规定，签订的应急物业合同最长期限为一年，并在应急期间要求街道办和居委会组织业主召开业主大会，成立业主委员会。
据此规定，如果街道办指导居委会代行业主委员会职责，并代签的物业合同也应是应急物业合同，最长期限也应是一年。
因此，居委会代行业主委员会期间如果签订的不是应急物业合同，那么根据《民法典》规定，应该是违法无效的。
二是，居委会代行业主委员会职责期间，与物业公司签订物业合同，有没有征求广大业主意见，有没有得到绝大多数业主认可支持和授权。
《民法典》对签订物业合同时作出了明确规定，把之列为业主共同决定的事项第五项。
如果居委会代行业主委员会职责期间，在订合物业合同时，没有按照业主共同决定事项的规定，征得绝大多数业主的认可支持和授权，而私自甚至背着业主签订的物业合同，应该是违法无效的。
三是，居委会代行业主委员会职责期间，与物业公司签订物业合同，有没有按照《民法典》规定，实行选聘。
所谓选聘，就是按照招投标法，组织多家物业公司进行招投标，居委会应与中标者签订物业合同。这是《民法典》和《招投标法》的一个硬性规定，一切应进行招投标而没有进行招投标签订的合同都是违法无效的。
居委会代行业委员会职责期间，如果与物业公司签订合同时，没有对物业公司进行选聘，没有进行招投标，那么签订的物业合同显然也是违法无效的。
四是，居委会代行业主委员会职责期间，与物业公司签订的物业合同，有没有到物业工作主管行政部门——住建局备案，收费标准有没有到物价行政管理部门——物价局（现并入发改委）备案。
根据《民法典》规定，住建部门主管物业工作，物业合同应到住建部门备案，住建部门应对物业合同是否合法合规作出指导，这应是物业合同合法性界定的一个必需环节。
同样，物业合同中的收费标准到物价部门备案审核，也是物业收费标准合法性界定的一个必需环节。
因此，居委会代行业委员会职责期间，如果与物业公司签订的物业合同，如果没有到住建部门和物价部门备案，没有进行合法性界定，那么签订的物业合同显然也是违法无效的。
也许还有笔者未考虑到的其他因素，也可能导致居委会代签的物业合同是违法无效的。
综上所述，在执行2009年住建部294号文第58条规定时，应综合考虑与2021年颁布实施的《民法典》规定不一致的因素，执行上位法优于下位法、法律效力高于行政法规并执行新法的规定，以《民法典》新规定为准，去界定居委会与物业公司签订的物业合同是合法合同还是违法无效合同！
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