《物业费纠纷业主民事反诉状》范文

善者不变 · 发表于 2025-2-20 18:10:50

XX 物业公司，法入：XX ，统一任云信用代：XX，地址XX，电话XX

反诉请求：1．请求法院确认反诉被告提供的物业服务不合格，包括但不限于房屋管理，共用设施设备维护，保洁服务，绿化养护管理，小区内交通、消防和安保管理，车辆停放管理，物业档案资料的管理等。
2请求法院判令反诉原告无需交纳物业费。
3诉讼费由反诉被告承担。

事实与理由：
根据住宅小区物业服务指导标准，反诉被告没有提供合格的相应物业服务：
1．没有公示服务标准、收费标准、企业信息、企业人员及投诉举报电话。
2．物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案，请反诉被告出示这些资料，其中包括：员工签到打卡记录，消控室值班记录，停车场机动车停放记录。
3没有按规定履行查验共用部位、共用设施设备，承接查验手续不齐全。
4．没有完善的各类突发事件应急预案制度并定期演练、重大事故及时上报相关部门。
5没有定期检查共用部位、共用设施设备，对存在的问题也没有书面告知业主。
6从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书，请反诉被告出示电工证，物业经理证，消防设施中级操作员证，保安证，电梯管理员证，管水员证。
7．反诉被告没有建立以户为单位的业主档案，建立房屋及其共用设施设备档案，档案资料不齐全。
8没有对房屋共用部位进行日常管理和维护，没有巡检记录和保养记录。
9．根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况并组织维修，请反诉被告出示检查和维修记录。
10．没有制定物业管理区域共用设施设备周期养护及维修计划，保养和维修记录不齐全。 11．设备运行、维护保养、日常巡查等管理制度不完善，设施设备标识不齐全、不规范，没有现场明示检测合格标识，没有设备台帐、运行记录和巡查记录。
12．没有严格执行设备运行操作规程，没有突发事件应急处置预案和处理记录。
13．设备用房脏乱差。
14，没有建立企业内部培训体系，没有定期组织从业人员培训、考核。
15，物业公司客服人员人均服务户数不多于600户，客服人员不足。
16物业管理区域要求公示24小时服务电话，受理业主咨询、报修、投诉，客户意见、建议应在24小时内回复，求助、投诉应在 36 小时内反馈。建立回访制度，有回访记录，年回访率90％以上；建立投诉受理制度，有投诉受理记录，投诉受理率100%，回访率90%。被告服务电话不是24小时，投诉电话从来没有回复和回访，请反诉被告拿出来电和回访记录以及投诉受理记录。
17每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。反诉被告从来没做过满意度调查，请拿出满意度记录。
18小区主要人行出入口有文明宣传栏，固定公示管理规约或临时管理规约，至少每季度更换1次宣传内容。从来没见过。
19，每周巡查2次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。请出示巡查记录和维护保养记录。
20依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等要求，指导业主／物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。请出示记录。
按照房屋装饰装修和安全使用有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每2日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行有效监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。被告从来不巡查，请出示巡查记录和检查报告记录。
21物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识，做到维护及时、标识明显。没见过，请出示。
22．要求楼内公共通道无杂物存放，保持畅通。我有多张相片记录证明楼道里有杂物。实行24小时报修受理值班制度，并配有相应的值班力量。急修半小时内到达现场，一般维修24小时之内或在双方约定时间到达现场。请拿出保修受理值班制度和维修记录。
23．物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全。我有证据证明道路有破损，物业公司根本没有维修，道路及停车场交通标识也不齐全。
24，载人电梯24小时运行，并按有关规定进行维护保养和年检。电梯经常坏，维保都是假维保，10分钟就维保一部电梯，请拿出维保记录和年检记录。
25按照有关规定定期检查消防设施设备，疏通消防通道。请出示消防器材检查记录。
26．物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定时开放。收房的时候开过一个月，后来再也没有开过，费电，物业为了省钱。
27对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和相应的防范措施。没见过警示标识和防范措施。
28．对雨、污水管道每2个月检查1次，每年雨季前对公共雨、污水管道全面疏通1 次，下雨天及时疏通，确保排水通畅。请出示检查记录，疏通记录。
29．对化粪池每月检查1次，每年清掏1-2次。请出示检查和清理记录。
30．每年向业主开放1次设备间、中控室、电梯机房，邀请并组织业主参观。从来没开放过，也没组织过，想进去看看也不让进。
31．物业管理区域主出入口24小时值班，重点区域、重点部位每4小时巡查1次，并有巡查记录。从来没有巡查，请出示值班记录和巡查记录。
32设有安防监控报警系统的，应设置24 小时值守，并依法保留录像资料。监控室经常没人，请出示监控室值班记录。备的安全护卫器械。没见过保安拿对讲机。
34对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入管理。门卫从来不管这些，只收装修证的钱，不管进出的人，请出示装修人员出入管理登记记录。
35．引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝阻、报告，并配合有关部门进行处理。物业对这些问题从来不管理，不报告。
36．地面：电梯前厅◇每日清扫1次◇隔日拖擦1次；无电梯的楼内通道和楼梯，每日清扫1次，隔日拖擦1次；有电梯的楼内通道和楼梯，每2周拖擦 1次；大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦1次，定期保养，保持材质干净、有光泽。楼梯根本没有每日清扫，隔日拖擦，请出示保养记录和检查记录。
37墙面：涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每2个月清扫1次，保持无蛛网；2 米以下贴砖墙面，每2周抹擦1次，保持表面无污渍。瓷砖从来不抹擦，请出示保养记录和检查记录。
38楼宇楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每3日擦抹1次，保持表面干净、无污渍。从来没见清理过楼梯扶手和开关按钮，有相片为证。39栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施，每2周擦抹1次，保持表面无污渍。没擦抹过，有相片为证。
40．天花板、共用照明灯具，每2个月除尘1次，目视无灰尘、无蛛网。全是灰尘，有相片为证。
41．门及门厅玻璃每2 周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。做不到2周擦拭1次。请出示清理记录。
42．天台、屋顶，每2个月清扫1次，保持清洁、无垃圾。垃圾很多，相片为证。
43．电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次；每2个月对电梯门壁上光1次，表面光亮、无污渍；装修期间进行表面包装保护的轿箱内壁小广告每日清除1次。没见过电梯门上光，请出示清理记录。44空置房屋每2个月清洁1次入户门楼道面，除灰尘，除广告。请出示记录。
45．楼外共用区域：(1）硬化道路地面：每日清扫1次，其中广场砖地面每2周拖擦或冲洗1次，目视地面干净。(2）绿地每2周清理1次，无杂物、无积水。(3）水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。(4）积水、积雪清扫及时。请出示记录。
46．公共卫生间：每天全面清洁2次，保持无明显异味。每天2次，做不到，请出示记录。垃圾的收集：(1）按照生活垃圾分类有关规定落实垃圾分类制度。(2）生活垃圾日产日清，垃圾桶、果壳箱无满溢现象，保持垃圾桶清洁无异味。(3）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生。垃圾分类名存实亡，经常垃圾桶满溢。
47，定期灭虫除害。每2个月对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水 1次，每半年灭鼠1次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主／物业使用人。没见过，请出示记录。
48，有专业人员实施绿化养护管理。这个人是谁，公示牌上没见过。
49，草坪。基本保持平整，无坑洼、下陷，每年剪草4遍以上，无大面积枯死，及时浇灌，定期清除杂草、杂物，保持生长良好。树木：乔、灌木每年修剪1遍，基本无枯枝、萌蔡枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜，不影响车辆行人通行；篱、球、造型植物按第5页／共6页生长情况和造型要求及时修剪，每年3遍以上，基本无缺枝、无斑秃；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年2遍以上，基本无枯枝。围栏安防设备运行区域，每年清理枝、萌叶枝、叶不少于4次，保障设备稳定运行环境。按植物品种、生长、土壤状况合理施肥，每年至少1 遍。做好病虫害防治，主要病虫害发生率低于8%。请出示绿化养护记录。
50．枯死的花草树木，必须在15天之内清除，并适时补栽补种。死了很多花草树木，从来没有补种，有相片为证。
51绿地应设有宣传牌、提示牌。请出示。
52．每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括和谐社会价值观、安全常识、食品卫生、环保节能、法律法规等知识宣传。请出示记录。

综上所述，反诉被告未按照 xxx 住宅小区物业服务指导标准的行服务义务，存在重大违约，所以无需交纳级物业服务标准来履年份日至月球年份日的物业费。
此致XX人民法院
具状人：年月日

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