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发表于 2021-5-13 12:46:09
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来自： 江苏省淮安市 移动
拥抱一二线，远离三四线。
这两年，在地产圈似乎成了一种政治正确，是个人都知道，耳熟能详，倒背如流。
但这两年，苏北三杰，徐州、淮安、盐城这三个三四线城市，用火爆的楼市，暴涨的房价，颠覆了市场一贯的认知。
1
苏北房价疯狂上涨，涨幅全国领跑，地球人都知道。
徐州房价连续五年上涨，一年涨幅位居全国第二！
淮安二手房价4年涨了近2.5倍，最高成交单价超6万/平！
盐城4年时间涨了近2.5倍。
徐州，作为苏北楼市的带头大哥，五年来，不停涨，涨不停。多次涨幅，位居全国第一。
目前，徐州二手房房价超2万/㎡的小区约80个，涨幅最大的小区二手房挂牌均价上涨了近1万/㎡，在2个月时间内还有同小区、同面积段房源成交价上涨40万的例子。
近期“3万+”的楼盘越来越多，再次抬高了徐州新建商品房均价。
由于徐州的房价长期上涨，本地老百姓自信心爆棚。徐州被国家委以重任，现在房价节节攀升，给市场造成了一种“徐州永远涨”的氛围。
位于南北分界线的淮安，这两年房价更是一飞冲天。横下一条心，非要和大哥徐州较较劲。
淮安区的新区板块房价在四年时间上涨了接近2.5倍，2016年还是五千不到的价格，如今已经到了1.2万/平。
淮安在二手房市场的涨幅更令人惊讶，多次夺得全国二手房涨幅榜首。
根据某二手房平台数据显示，淮安4月份二手房挂牌均价为10723元/㎡，对比2020年5月的8666元/平，涨幅十分惊人，连续12个月上涨。
淮安的热点板块生态新城、城南大学城、清江浦主城等，呈现新房一房难求、二手房价格疯涨的情况。
苏北三杰，怎么能少得了盐城楼市。
过去五年间，盐城的房价基本没有下行过。上涨幅度接近徐州、淮安，目前盐城的楼市最高单价已经突破3万元/平方米。
在盐城当地流行一句名言：“城南不买房，一年又白忙”。
仅仅一年时间，盐城热门的城南板块成交均价涨了3125元/平方米。
苏北房价现在已经涨到了什么地步？
有苏北的朋友说，按照目前的状态再涨一两年，苏北广大人均群众的身价，可能就要超过苏南了。
如果对苏北房价有所了解，这句话虽然有点托大，但并非危言耸听。
以徐州、淮安、盐城为代表的苏北三杰，在过去几年的房价涨幅方面，完全压倒了苏南城市。
甚至南京和苏州的涨幅放到苏北，也并不突出。
疯狂魔幻的苏北楼市，如何养成？
说到底，还是离不开棚改、土拍几个直接核心要素。
2
棚改拆迁杀了一个回马枪。
棚改拆迁这事，2019年前基本上就结束了。苏北三个城市，2018年前，棚改增量就持续缩小，万万没想到，疫情成了神助攻。
2020年棚改杀了一个回马枪，刺激苏北楼市继续升温，拆迁土豪们，手捧巨额现金，买买买！强刺激下，苏北不疯，谁疯？
去年，苏北老大哥徐州棚改力度再加大，市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米；
淮安市人民政府网站发布《我市部署市区棚户区改造攻坚战》，称将“全力突破、高效推进、加快完成”；
盐城不甘人后，去年全市实施棚户区改造3.13万户、285万平方米，其中市区2.3万户。
拆迁户加入抢房大军，苏北三杰楼市，接盘侠源源不断，新房房价只有更高，没有最高。
棚改只是开胃菜，土拍的疯狂彻底改变了市场预期，苏北楼市躁动了。
3
土拍也疯狂！
苏北楼市最高楼面地价16907元/平！
土拍市场可以说是楼市的风向标，面粉价格涨了，自然会影响面包价格。
长三角地价都在上涨，苏北也不例外，去年以来，随着资金面收紧和房企降负债压力增大，土地市场已经降温，但苏北仍然地王频出。
老大哥徐州，霸气侧漏。
2021年开年至今，徐州市区已经诞生了4宗楼面地价超过10000元/平的地块，徐州历史上一共只有14幅地价过万地块。
其中2020-2021年4月这不到一年半的时间内就拍出11幅，最高楼面地价竟达到了16907元/平。
淮安楼面价纪录屡次被刷新。
淮安国联以7100元/平方米的价格竞得大同路南侧地块，创下新纪录后，不到两日，首进淮安市场的福建房企建发，就以楼面价9321元/平方米、溢价率55%拿下沁春路南侧地块，再度刷新淮安楼面价纪录。
在盐城，经过188轮激烈竞价，江苏万科悦达实业有限公司以15.6亿元勇夺区域新地王，溢价率39.4%，楼面价9477元/平方米。
棚改+土拍，苏北楼市还缺最后一把火，就是拥有优质教育资源的板块。
4
优质的教育资源板块成为苏北楼市疯涨的领头羊。
苏北的优质教育资源概念日益火爆，逐步成为本地人追逐的楼市热点。
其中，淮安正儿八经的优质教育资源的板块价格，已经超过3万/平，顶级的特小户型已经触及6万。
去年，淮安成交一套顶级优质教育资源对应的项目，叫丰济仓，面积仅约13.46㎡，成交总价82万，成交单价超6万/㎡！关键还一天成交，让淮安全城高度焦虑。
同样的顶级，在南京可以卖到12万+，北京可以卖到20万+，这说明淮安的顶级价格，已经逐步逼近南京的一半左右。
当然，整体上苏北的价格，还是远低于南京。
但考虑到之前价格基础很低，涨幅却十分凶猛。按照目前的趋势看，苏北城市的优质学校对口的好房子的价格，还会继续涨。
除了棚改+土拍+优质学校，苏北楼市火了好几年，楼市上涨的底层逻辑没有变。
5
苏北楼市，长期火爆背后的原因，离不开库存、城市化、产业等等的神助攻。
一、楼市库存普遍不足，三个苏北大市，都是人口七八百万，在售二手房数量才一万多，两万多套，房源去化较快，新房供应不足，房价不得不涨。
二、好多人吐槽三个苏北城市，人口净流出，其实分城市和农村情况，三个城市城市化水平较低，大量农村人口外出，一部分人流出很正常，但大部分还是进城的较多，城市化的加速，也是三个城市房价上涨背后重要原因之一。
三、苏北这三个城市虽然俗称三四线城市，但在全国来看，都是经济强市，实力不不比中西部和一些北方省会城市实力差，各种经济数据全国第一方阵，产业招商引资如火如荼，这也是房价上涨坚实基础。
四、2015年伊始，苏州、南京、无锡、南通、扬州等苏南、苏中城市，都涨幅较大，苏州和南京号称涨价四小龙，那时候苏北楼市没有跟涨，或者小幅波动，这两年大涨，也算补涨，板块轮动效应。
出乎意料！苏北疯狂，南京成了最大受益者。
6
苏北楼市疯狂，南京成相对房价洼地，意外成为香饽饽。
苏北疯涨的楼市，意外的让省会南京的房价，反而成了相对洼地，诱惑力爆棚。
最近两年苏北户籍的购买力在南京表现十分活跃，老家在苏北的买房人基本能占到南京市场购买力的30%，这其实是一个非常可怕的数字。
其中一个重要的原因是，苏北房价还不错，置换成本不高，两套换一套，基本问题不大。
在苏北房价猛涨的背景下，越来越多的苏北买房人将目光投向南京，特别是国家级新区江北新区。
在落户政策进一步放宽后，大部分人仅需6个月社保即可落户南京买房，同时社保还可以补缴，这就意味着外地人在南京买房门槛非常低。
国家级新区规划、新房房价在2.7-3.5万/平之间、长三角省会城市，这样的标签对于苏北购房人来说确实太有吸引力。
部分南京限价新盘售楼处，成为苏北老乡聚会基地。甚至有不少苏北投资客直言：南京太便宜！
盛世也有危机！
7
魔幻的苏北楼市，疯涨背后两大TOP级风险，苏北买房人不得不高度警惕。
一、苏北三个代表城市，随着房价涨幅越来越大，关注度越来越高，过去宽松的调控政策，很可能会加码。调控利剑随时可能出手，南通就是最好的例子。
4月7日，苏北老大哥徐州率先出手，严控地价。
建立土拍熔断机制。土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。
二、多个平台数据显示，苏北三市二手房挂牌数量逐月增加，热门红盘抛盘越来越多，高杠杆炒房客的嗅觉最灵敏，上涨趋势已接近尾声。
如果你此时入场，很可能就是击鼓传花游戏中，最后一棒接盘侠。
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发表于 2021-5-13 13:00:28
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