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发表于 2018-5-8 09:02:53
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来自： 江苏省淮安市 移动
如果在8年前就知道中国楼市会涨涨涨，涨不停，你会怎么做？无脑囤房，实现财务自由！
当然，我们几乎没人能坚定地在8年里一直去炒房。因为，我们没法知道8年（相当于我们寿命的9分之一，或者壮年期的5分之一），楼市会不会跌。
所以，能看准的人才显得格外厉害。
比如下面这段话：
房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
大白话说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。
老编认为，这里的有钱人可以理解为炒房投机的人，毕竟不是所有的有钱人都会去炒房，有钱人更不是傻子，站在信息渠道的角度来讲，有钱人比普通人强太多了。
神奇的人，说神奇的话
这段神奇的话出自2009年《新华商》杂志第6期，第58页，几乎完全预测准了过往8年楼市的走势。
之所以说，“神奇”，首先，写这段话的人是：厉以宁。厉以宁
厉以宁，北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师，有“厉股份”之称，是大陆第一个论证、倡导股份制改革的人。
不过，厉以宁厉害的地方还在于，几个国家领导人都是他的学生。厉以宁和学生合著的《走向繁荣的战略选择》（注意合著者的名字）
这段话的“神奇”，最重要却在于其内容。
这段话所在文章的标题是《通胀与股市》，其实是在谈股市问题，当时有媒体转载时把标题改成了“中国股市缺乏投资价值 股民高估自己”，引人眼球。
通读全文，现在已经无从知晓，在一篇谈股市的文章中间很突兀地有了这么一段话，谈到了房价，而且后面内容再也没说到楼市。极有可能这是篇采访稿，或者演讲稿节选。
8年后，回头看，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。
值得我们一小句一小句地看：
预测准了房价走势
厉以宁原话：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度。
一二十年里，房价不断走高，这不仅是对普通人生活的挑战，更是对经济学研究者“三观”的挑战。但厉以宁在8年前（即便房价已经很高），依然坚持看多。
下面看统计数据：全国房价走势（2010年6月—2016年11月）（数据来源：CREIS中指数据 和 fdc.fang.com）
能清楚看到富人越多的一二线城市，房价涨得越厉害。
预测准了房贷政策走势
厉以宁原话：银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭。
下面是这些年来的房贷政策，大体来看二套房首付比例是在上升。
房贷政策变化情况
除了2014年后一段时间，房贷政策放宽很快使楼市回暖，并在2015年下半年到2016年上半年，彻底引爆市场后，楼市调控进入了新阶段：分城施策。
分城施策的后果是，富人越多、越集中的城市，房贷政策更加严厉。就以2016年底全国部分主要城市房贷政策来说。
2016年底全国部分主要城市房贷政策
非限购城市二套房首付比例为30%，但是限购城市普遍在50%、70%，甚至部分热点城市还要求80%。
这虽然没到坚决不允许二套房按揭的严格程度，在目前形势下，热点城市第三套房几乎没办法办理按揭；二套房的按揭比例也迅速被降低。
拿捏住了制定政策的根本出发点
这样大胆的预测，关键在于厉以宁把握住了政策制定的根本出发点和原因。
厉以宁原话：不让银行产生过多不良资产就行。
房贷是银行的优质资产。这在中国尤其如此，一则房价持续一二十年走高，个人买房几乎就稳赚不赔的买卖，自然还贷款也不是问题；二则国人对“安居”有着异乎寻常的执着，哪怕当年房价出现过回调，但大规模断供的情况却没有出现，只要还有可能，总会想办法，全家甚至三代人一起咬着牙按时还房贷。
所以，2016年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行放了1.13万亿的房贷，超过同期新增贷款的40%。
在经济形势不好的情况下，企业经营困难，把钱放给企业的风险，远大于个人房贷。
这种策略显然得到回报：从2016年上市银行年报来看，在经济下行的大势下，各银行不良贷款得到较好的控制。
下面是2017年部分上市银行一季报，也能发现大部分银行不良率环比持平或者下降。
个人房贷功不可没。
部分上市银行不良率变动
厉以宁原话：目的主要是让有钱的人尽量多买房子。
一般普通人拼命买房子，可最多也只能买一套，绝大部分市民家庭也就那么两三套房。
近些年火爆的楼市，房子大部分是被有钱的、胆大的、买走了。比如下面这种：
据说，当年山西、陕西的煤老板在北京、西安、太原买房子，不是按套来买，都是论“层”论“栋”地买。
国家统计局网站可以查询到2014年前“城乡居民人民币储蓄存款年增加额”的数据，可以发现，虽然经济还在增长，但居民的存款增长却在不断放慢。
城乡居民人民币储蓄存款年增加额(亿元)
另一方面，从家庭背负的房贷来看，2010年全国个人购房贷款余额才6万亿多，而到2016年底已经接近20万亿，六七年里增长了两倍多。
说句题外话。其实这也是不得已的选择。因为2008年后，全球各大经济体竞相放水刺激经济，谁不放水谁就是傻瓜。但放水的后果之一就是通胀。因为美元是全球通用货币，美国放水的后果，美元流向全球世界，全世界人民一起担。
但中国情况不一样。因为人民币还不能完全自由兑换，主要是国内在使用。所以，通胀压力也会集中在国内。正如厉以宁教授在文章里说的，因为中国贫富悬殊还没有完全解决，大部分人对通胀承受能力都非常小。甚至在上海、广州等大城市，只要通胀稍微起来，那么退休工人的生活压力就会不成比例的大起来。
那么，水多了就要用池子装。一般最常用的是两个：股市、楼市，因为池子容量足够大，而且几乎人人都能参与。但中国股市不太争气，向上一步向下两步，“牛短熊长”，玩家就变少了。
所以，楼市就当仁不让，也是理想的“蓄水池”了。
2017年后楼市怎么走，他的41个字
厉以宁原话：当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
近8年的楼市走势基本上印证了厉以宁前面几小句话的正确性。处于2017年这个节点，我们更关心未来。
2017年5月2日，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中，将房地产税法列入预备级研究论证项目。
根据过往经验，预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草，上人大审议通过可能要等到次年，甚至更晚。
但目前政府做了两件事其实特别值得关注：
1. 房屋70年产权到期后免费续期。房地产税立法自启动之日，饱受争议的一点就是，只有70年产权。在难以改变宪法，对房屋土地所有权做出调整的前提下，现在明确70年后免费续期，扫除了开征房地产税的一大障碍。
2. “限卖”新政。这大半年来，一种新的楼市调控方式流行了起来：“限卖”。
5月13日，南京出台楼市新政，购房人新购住房三年内不得转让；
5月3日凌晨，郑州市政府官网连夜发布房地产调控新政，新购住房3年内不得上市转让；
4月12日，成都市发布通知，限购区域新购住房须取得不动产权证满3年后方可转让；
4月8日，惠州市政府规定，新购住房3年内不得转让；
2016年11月，深圳规定商品房售价5年内不得转让；
……
房地产税，大概率是要在2019—2020年推出，也就是2015年下半年到2016年上半年涨价潮中房屋“限卖”到期之前。
细究厉以宁的论断，对楼市不论是回看过去，还是展望未来走势，有几个核心点是值得关注的：
1.楼市是中国经济的背锅侠。
2008年金融危机对中国的冲击远远超出我们的印象。最为直观的是，当时提出了绿色GDP，但后来形势不容许再推。2008年后，几大经济体争相放水。由于美元可全球流通，全世界为美国买单。
但中国货币不能充分自由流动，超发的钱聚集在国内，势必会引发通货膨胀。又因为中国贫富悬殊，普通人经不起强烈的物价上涨，这在上世纪80年代末，有过惨痛的教训。为了解决通胀问题，而股市是扶不起的阿斗，楼市成了超发货币最好的“蓄水池”。
2.富人是中国楼市的背锅侠。
让富人背锅，至少是初衷。退一步说，能在涨价最凶猛的一二线城市买房的，在全国来说，经济实力肯定也处于中等以上。富人来背锅，也只有他们才经得起楼市反转。
老编认为，这里的富人可以理解为炒房投机的人，毕竟不是所有的富人都会去炒房，富人更不是傻子，站在信息渠道的角度来讲，有钱人比普通人强太多了。
3.房地产不可能绑架中国经济。
前面两点已经说明，楼市就是为中国经济而存在，当楼市泡沫完成使命之时，也就是它谢幕之日。至于有没有勇气击破楼市泡沫，可以参考当年海南房地产泡沫破灭，要知道当年中国经济不论是在质量上，还是制度设计上，或者社会思想观念上，都远远落后于今天。
楼市能绑架中国经济一时，却不可能绑架一世，况且也许恰恰相反，目前只是需要楼市扮演这样一个十恶不赦的角色。
4.房地产税必然推出。
已扫除70年产权的政策障碍，而且已开始“限卖”锁盘，背锅侠们想扔锅，等房地产税开征之后吧，这个时间节点是在2020年前。
而对于房产税的开征，著名财经评论员时寒冰也认为：房产税不再是玩笑，“狼”终于要来了。
房产税终于要来了
房产税是提了很久的事了，之所以迟迟没有开征，一个非常重要的原因是，如果开征房产税，打压了房价，会拉低地价，给地方政府的土地财政带来重创。
另一个重要原因是，开征房产税直接牵涉到自身利益。有一个笑话，说，会议的前半场大家讨论如何开征房产税，后半场计算各自应该缴纳多少房产税。会议结论：房产税不宜操之过急。
但现在，情况变了。
首先，地方政府能出让的土地越来越少，这个时候，卖地已经无法维持现有的财政收入规模，急需要一个新的财源。国土资源部发布的2016年国土资源主要统计数据显示，2016年，全国房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%。
很多地方官员更换非常频繁，而任何一位新官上任后，都会疯狂卖地。这导致现在的许多一二线城市，能出让的土地越来越少。土地财政已经走到了尽头，需要开辟一个新的财源。还有比开征房产税更好的财源吗？昔日出让的土地上，已经开发出了不计其数的房屋，这是一块诱人的散发着迷人芳香并且滴着油的性感无比妖娆无比令人心旌摇荡迷魂淫魄的肥肉。
其次，经过大力反腐败，一些比较“复杂”的房产已经流到市场，自身利益涉及的少了。以前，我们经常看到这样的新闻，某某腐败分子落网，被查出房产几十套甚至上百套。
反腐败的深入，让这类蛀虫惶惶不可终日。不仅这类大蛀虫，即使用自有资产炒房的官员，也心有余悸。这类房源趁着去年的房价大涨陆续涌向市场被消化掉。这意味着，房产税出台的自身利益的助力也越来越小。
而且，经过反腐败以后，干部队伍的面貌有所改变，在房产税这样的中央已经定调的问题上，把个人利益凌驾于政策之上的风险是非常大的。
第三，房价持续上涨，调控屡屡失败，在这种情况下，以抑制房地产投机的名义开征房产税，可谓师出有名。
国家税务总局原副局长许善达曾经表示，当初房地产税改革试点时提出了三个目标，一是增加地方政府收入，二是缩小居民收入差距，三是稳定房价。现在，如果对照一下，就会发现这三个目标的紧迫性都很强！
许多人把房产税当成玩笑，这种态度本身倒更像一个玩笑。当地方政府快揭不开锅的时候，他们会饿着肚子跟你开玩笑吗？那你真的把他们当成闲得蛋疼的人了。
房产税的影响有多大，取决于房产税税率有多高。
如果房产税税率很低，低到可以忽略的地步，房价会对其置之不理继续上涨——这种可能性几乎可以忽略，有关部门整天废寝忘食地为帮助你的口袋去产能而操劳到肾疼，如果忙了那么多年梦了那么多年却只有那么一点点效益，这种散户作风是否如他们所愿，稍微想一下就明白了。
如果房产税税率很高，高到让持有房产者心疼恐惧的地步，房地产会立即崩盘——这种可能性有多大？地方政府会希望看到这种结果吗？
那么，房产税税率到底有多少？我觉得最大的可能性是，介于上述两种假设之间。征收的房产税应该以足以弥补地方政府的卖地收入缺口为标准——当然会在这个标准基础上增加一些。
沿着这个思路，基本可以大概算出房产税的税率。由于各个地方的情况差异很大，有关部门会结合庞大的数据，权衡利益，最终制定出一个税率。总而言之，房产税税率越高，对房价利空的力量越大，税率越低，利空力量越小。但无论怎么看，房产税都肯定是利空房价的，因为这是对保有或者说持有环节征税。
开征房产税的紧迫性，对于政府来说，已经是燃眉之急，因此，不会太久了。
楼市汹涌，让我们静待尘埃落定。
希望厉以宁教授的预测全对——“让大家都住得好。” |
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发表于 2018-5-8 08:59:40
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