江苏省住宅物业管理服务标准

善者不变

江苏省住宅物业管理服务标准（DB32/T538-2025)

颁布单位：江苏省质量技术监督局、江苏省住房和城乡建设厅

4．公共服务

4.1接待佩戴统一标记，仪表端庄、大方，衣着整齐，表情自然亲善、亲切；对业主（运用人） 视同仁，接待时主动执忱 规范，迎送接待业主（运田人）时 田语精确称呼恰当 。

接待和值守除遵守省标外，规定设立特地会简洁英语对话的人员来接待值守，工作时间8:00-20:00, 其他时间由保安值守保证24接待电话的接听。

4.1.2.4四级急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解 释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日 和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
4.1.2.5五级急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释， 做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间 顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

4.2房屋、共用设施、设备维护与管理
4.2.1巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状 况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主 委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清 除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

4.2.2.2油漆粉饰
4.2.2.2.1一级根据业主或业主委员会特别约定的情况决定。
4.2.2.2.2二级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；10年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油 漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两 道银粉；上述部件应5年油饰1次；楼梯间、公用走廊的室内墙面每10年应粉刷1次。

4.2.2.2.3三级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；8年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油 漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两 道银粉：上述部件应5年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每8年应粉刷1次。

4.2.2.2.4四级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油 漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两 道银粉；上述部件应4年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。

4.2.2.2.5五级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油 漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两 道银粉；上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

4.2.2.3建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂 材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、 构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。

4.2.3给排水系统及其配套设施
4.2.3.1给水设施
4.2.3.1.1一级饮用水水池（箱）每年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染；表面 和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏。每3个月检查保养1次水池（箱）人 孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表 指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月 启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵 运转部件经常加油，保持润滑灵活；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下， 涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

4.2.3.1.2二级饮用水水池（箱）每年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有管 理措施；保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池（箱）结构完好， 无渗漏，表面和支架不锈蚀。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位 传感器、浮球阀和各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房：水泵运行正常，每日巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时 维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活； 每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下， 涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；每年检查对给水管道 进行1次全面检查维修。

4.2.3.1.3三级饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严 密的管理措施；水质每半年化验1次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结 构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、 溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质 产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房； 水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常， 阀门开关灵活，发现滴漏及时维修：消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持 水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加 油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年更新各种标志1次；每日填 写水泵运行记录，建档备查；古绘水管道排行1VIP用户才能使用复制功能登录涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保 养。

4.2.3.1.5五级饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严 密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱 体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈 蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、球阀和各类闸门：冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房； 水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常， 阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持 水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加 油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志； 每填写水泵运行记录，建档备查；每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下， 涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

4.2.3.2排水设施
4.2.3.2.1一级化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物；楼面落水口等开裂、破损等及时更换；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水；地下管井堵塞及时疏通。

4.2.3.2.2二级化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换；每半月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水；每年对地下管井彻底疏通1次，清理管道的垃圾。井盖上无污渍、污物，堵塞及时疏通。

4.2.3.2.3三级化粪池每年清理2次，出入口畅通，并内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每旬清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草； 每半年对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗 干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。

4.2.3.2.4四级化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次； 每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水； 每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲 洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物， 水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4.2.3.2.5五级化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及 时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无 杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面 冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水 面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4.2.3.2.6六级化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及 时清洁现场；楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级每3日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；每2周用洗洁剂擦洗1次排水沟。达到 目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；

4.2.3.2.7七级化粪池每年清理2次，每日巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及 时清洁现场；楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。达到干净无 污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。

4.2.4供配电系统
建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、 维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书：定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成 日、月报表。

4.2.6避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护：在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐 蚀、松脱等立即更换或紧固。

4.2.7电梯运行与管理

4.2.7.1安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审； 建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交 接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

4.2.7.2安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好：在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》, 注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报 警、投诉电话号码。

4.2.7.3与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企 业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将 电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后， 方可自行维护保养。

4.2.7.4电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行 1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试：年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并 签署检测报告：每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并 签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

4.2.7.5保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍； 保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

4.2.7.6

4.2.8共用空调系统
物业管理企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常；保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；每年清洁2次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘 2次；空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。

4.2.9道路、停车场（车棚、车库）及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停 放车辆。

4.3清洁管理

4.3.1共用楼道保洁
4.3.1.1一级每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶。
4.3.1.2二级每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每旬清洁1次楼梯扶手；无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无明显污迹，面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每月擦1次楼梯 道共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现 象，无乱堆乱放；扶手护拦基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cm无显著脏污：梯间顶面无 明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

4.3.1.6六级每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每 季度抛光打蜡1次：每日收集2次业主（使用人）垃圾：清理2次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟 头；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手：各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地 脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次：各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道共用 门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油 漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查30cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、 灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹； 玻璃、墙面、门窗保持干净。

4.3.1.7七级每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面3月打蜡1次，每月抛光1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾：清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸 内垃圾和烟头：每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、 墙面、地脚线、指示牌等公共设施：各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道墙及共用门 窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1遍 楼梯内纸屑、烟头不多于2处；铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检 查50cm无显著脏污：梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水 泥地面干净无杂物、污迹：楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。

4.3.2电梯及电梯厅保洁

4.3.2.1一级每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁。

4.3.2.2二级每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗 1次：灯饰及轿箱顶部每月清洁1次。

4.3.2.3三级每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗 次，灯饰及轿箱顶部每月清洁1次VIP用户才能使用复制功能登录对电梯厅的地坪进行清洁：每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；电梯地板每周抛光 1次：每半月对电梯门壁打腊上光1次：灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。标准：玻璃镜面保持光亮、无手 印、污迹，灯具、天花板无灰尘，轿箱四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50cm无明显污迹；不锈钢表面光亮， 无灰尘、污迹：地毯干净无污迹。

4.3.3共用卫生间保洁
4.3.3.1一级每日对共用卫生间清洁1次，（清洁内容包括：通风换气：冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、 换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；)；每月2次对共用卫生间进行消杀。室内无明显 异味、臭味：地面基本洁净。

4.3.3.2二级每日对共用卫生间清洁1次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋：清洗大、小便器：用拖把拖干净地面：)：每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生 间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净；便器洁净无黄渍。

4.3.3.3三级每日对共用卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气：冲洗烟灰缸、洁具：清扫地面垃圾、清倒垃圾 篓垃圾、换新的垃圾袋：清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香 球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁 净，每10m2烟头、纸屑不超过5个；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。

4.3.3.4四级每日早、晚对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识：（清洁内容包括：通风换气：冲洗烟灰缸、洁 具：清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器：用拖把拖干净地面；喷 洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀， 发现墙壁有字及时清洁。室内无明显异味、臭味；地面无明显烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无 蜘蛛网和积灰，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

4.3.3.5五级每日早、晚对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁 具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋：用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并 冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌：用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气 清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1次用毛巾擦灯具：每月2次对共用卫生间进行消杀，发现VIP用户才能使用复制功能登录净无黄渍。

4.3.4停车场、共用车库或车棚保洁
4.3.4.1一级每周清扫1次车库的纸屑和垃圾：及时清除地下室进出口的垃圾；每季度打开1次地下室、车库的集水坑 和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每季度进行1次地下室消杀工作；地面无明显垃圾、果皮、纸屑、无 积水、无明显油迹；空气基本流通。

4.3.4.2二级每3日清扫1次车库的纸屑和垃圾：及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗 干净；每季度打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次：每季度进行1次地下室消杀工作；每年擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无明显垃圾、 果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；空气基本流通：标识、指示牌等公共设施清晰，无厚积灰。

4.3.4.3三级每3日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗 干净：每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地 下室消杀工作；每半年擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无明 显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹：空气基本流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘。

4.3.4.4四级每2日清扫1次车库的纸屑和垃圾：及时清除地下室进出口的垃圾：发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗 干净：每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地 下室消杀工作；每季度擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施：每月进行 2次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹：无异味、空气流通：标识、指示 牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。

4.3.4.5五级每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干 净；每月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每月擦洗1次门窗、消防栓、 指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。 地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道油漆无脱落、无锈。

4.3.5.1一级每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物：每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚 积灰。

4.3.5.2二级每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净、整洁；每年清洁1次，目视灯 具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

4.3.5.3三级每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹， 无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。



消杀工作；每年擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无明显垃圾、 果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；空气基本流通：标识、指示牌等公共设施清晰，无厚积灰。

4.3.4.3三级每3日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗 干净：每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地 下室消杀工作；每半年擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无明 显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹：空气基本流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘。

4.3.4.4四级每2日清扫1次车库的纸屑和垃圾：及时清除地下室进出口的垃圾：发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗 干净：每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地 下室消杀工作；每季度擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施：每月进行 2次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹：无异味、空气流通：标识、指示 牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。

4.3.4.5五级每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干 净；每月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每月擦洗1次门窗、消防栓、 指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。 地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道油漆无脱落、无锈VIP用户才能使用复制功能登录

4.3.5.1一级每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物：每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚 积灰。

4.3.5.2二级每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净、整洁；每年清洁1次，目视灯 具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

4.3.5.3三级每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹， 无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物：每天擦 拭1次业主（使用人）信报箱，干净无灰尘、无污迹。

4.3.7绿化带保洁

4.3.7.1一级每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

4.3.7.2二级每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等 小杂物，目视基本干净，无垃圾、杂物、无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头，草地基本干净。

4.3.7.3三级每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污 渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

4.3.7.4四级每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多 季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2果皮、烟头、纸屑等不超过5个， 花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留地面不超过1小时。每周清洁3次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）; 设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设 备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

4.3.8.4四级每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）; 每月彻底刷洗消毒1次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等 垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

4.3.8.5五级每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）; 每半月彻底刷洗消毒1次；设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃 圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

4.3.8.6六级每日清洁2次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）; 每周彻底刷洗消毒1次；设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等 垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

4.3.9门卫、岗亭、监控探头保洁

4.3.9.1一级门卫、岗亭每日清扫1次，擦洗干净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器 具排放整齐、有序；监控探头每2个月擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干 净无灰尘。

4.3.9.2二级门卫、岗亭每日清扫1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，发现不卫生随 时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每月擦拭1次；擦拭不得 刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

4.3.9.3三级门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每 月清洁1次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序：监控探

4.3.10.3三级垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每周抹布抹1次：垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明 显污迹：垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

4.3.10.4四级垃圾桶、果皮箱：每日清运2次：每3日抹布抹1次：垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无 明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

4.3.10.5五级垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明 显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。

4.3.10.6六级垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地。垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污； 无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。

4.3.10.7七级垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行； 垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷酒 药水，防止发生虫害。

4.3.11垃圾收集与处理
4.3.11.1一级生活垃圾由业主（使用人）自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱）：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次； 垃圾日产日清：建筑垃圾定点堆放：垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施。

4.3.11.2二级生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾1次；垃圾桶、果皮箱 垃圾，每日收集垃圾1次；垃圾日产日清：建筑垃圾定点堆放：灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加 以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。

4.3.11.3三级生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次：垃圾桶、果皮箱VIP用户才能使用复制功能登录状态，方便业主（使用人）使用，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张 开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖：垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用： 对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭， 防止溢流污染路面；垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；运送垃圾避开人流 高峰，不可使用客用电梯运送垃圾：垃圾收集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无 垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

4.3.12卫生消杀
4.3.12.1一级根据季节、小区环境以及业主（使用人）要求实施。4.3.12.2二级针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划：灭鼠：每年至少进行1次。

4.3.12.3三级针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划：灭鼠：每年至少进行2次：标准：检查 仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用 人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

4.3.12.4四级针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、 地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家 无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

4.3.12.5五级夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划：灭鼠：每季进行1次； 确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地 下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显 鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%。4.4园林绿化养护与管理

4.4.1草坪
4.4.1.1一级成活率在75％以VIP用户才能使用复制功能登录无大面积病虫害，并能及时防治；绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在80mm以下；绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损 坏和违法行为能及时处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

4.4.1.4四级成活率在90％以上，生长正常：整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；基本无病虫害；绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

4.4.1.5五级成活率在95％以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下：绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象：设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿 化生产垃圾及时清运；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

4.4.2园林树木4.4.2.1一级生长长势一般；树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死权；枝干有较为明显的机械损伤，经处理后基本完整，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫 网、积尘叶的柱树在15％以下：乔木根部无30cm高以上荫糵枝，无过长杂草、杂物： 缺株在7％以下：乔木根部无20cm高以上荫糵枝，无过长杂草、杂物；缺株在4％以下：管理期间树林基本未出现钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显的死株，有虫株率在12% 以下：蛀干害虫和介壳虫危害株数在6％以下，食叶害虫咬食的叶片每株在25％以下。

4.4.2.4四级生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝，树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死权：枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的 柱树在8％以下：乔木根部无20cm高以上荫糵枝，无过长杂草、杂物；缺株在2％以下：管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及 时，有虫株率在10％以下；有蛀干害虫的株数在2％以下，介壳虫危害较轻。

4.4.2.5五级生长长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好，没有死树和枯枝死杈；管理期间树木枝干无机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，无黄叶、无非正常落叶，焦叶、卷叶以及有 虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5％以下；乔木根部无10cm高以上荫糵枝；无明显缺株；管理期间树林无钉栓、捆绑现象：VIP用户才能使用复制功能登录在花坛开花期间，每周剪残枝、花5~7次，保持清晰的图案和适宜的高度；草本宿根花卉生长基本正常，缺株率在15％以下；定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；叶色、大小一般，有黄叶、落叶的株数在10％以下。

4.4.3.4四级花卉长势良好，较好体现花坛设计要求；在花坛开花期间，每周剪残枝、花5~7次，保持清晰的图案和适宜的高度；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10％以下；有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象； 叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；株形丰满、整齐。

4.4.3.5五级花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；在花坛开花期间，每周剪残枝、花5~7次，保持清晰的图案和适宜的高度；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8％以下；有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象； 叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；株形丰满、整齐、姿态匀称优美。

4.4.4人工湖、喷水池

4.4.4.1一级每月在人工湖岸边持作业工具打捞1次湖面上的漂浮垃圾：每周用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每 3个月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理 池底脏物、垃圾：清洗水池地面、周围地面等）。

4.4.4.2二级每旬在人工湖岸边持作业工具打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每2日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1 次；每3月对水池清洁1次（刷洗水池瓷砖：抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，基本保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视 四周安全设施状况，发现损坏及时修复；喷水池同444五级。

4.4.4.7七级每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，（遇特殊情况手持作业工具无法打捞垃圾 时乘小船工作），保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复：喷水池同 4.4.4.5五级。

4.4.5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

4.4.5.1一级每年细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆时由物业管理企业向 业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。

4.4.5.2二级每年清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每 5年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。

4.4.5.3三级每半年清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固：需要刷白或刷油漆的部位 每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。

4.4.5.4四级每季度清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位 每2年粉刷1次，大理石雕塑每年擦洗1次。

4.4.5.5五级每2个月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部 位每2年粉刷1次，大理石雕塑每半年擦洗1次。

4.4.5.6六级每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每 2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。

4.4.5.7七级每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固：每日巡视1次；需要刷白或 刷油漆的部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清洁卫生。

4.5安全防范
当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐；配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

4.5.1.4四级专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录：当班时应佩戴明显标志，仪容仪表规范整齐；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具：上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋；举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话：每班工作时间不超过8小时，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

4.5.1.5五级专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增 强安全防范能力：熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正 派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐：上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保 持仪表：在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠：讲普通话，可以进行简单英语会话：交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

4.5.2门卫
4.5.3巡逻

4.5.3.1一级不定人不定期巡视。

4.5.3.2二级每日巡逻次数不少于4次，预防不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到 突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全 巡逻有记录有检查。

4.5.3.3三级白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时 发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报 告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。 4.5.3.4白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻：每组 巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助：回答用户的询问： 在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据： 安全巡逻有记录有检查。

4.5.3.5五级白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组 巡逻人员不少于2人，并排或列队巡逻，规范整齐；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投 诉和求助；回答用户的询问：在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事 态扩大，协助保护现场和证据：安全巡逻有记录有检查。

4.5.4紧急事故反应
制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态：书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；照业主或业主委员会的秀托组织恢复生活秩序VIP用户才能使用复制功能登录执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规：健全消防组织，建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能：熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法， 提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防 通道设置路障；制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命 和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥：每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给 予维修：发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转； 每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

4.6档案资料

档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。5专项服务业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条 件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于 上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信 用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。

6特约服务
业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主 （使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女 上学等。特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、 平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

15 您有什么愿望，请告诉我A.16对不起，请注意保持环境（室内）卫生（请您不要吸烟）A.17 请把您的需求告诉我A.18我能为您提供什么帮助吗？A.19 我理解您的心情A.20 我会尽量帮助您A.21请您按规定填写表格A.22有不懂的地方您尽管问a.23很抱歉，让您久等了。
24不用谢A25请放心A.26我们帮您办A.27请留下保贵意见A.28您慢走A29请走好，再见A30为您服务是我应该做的！A.31您的需求就是我的职责A32对待业主（业主（使用人））语言应该表达恰当、声调温和、亲切自然。

附录B（规范性附录）服务忌语
B.1带有蔑视性、侮辱性的称谓，如：老头、老太婆、神经病等等VIP用户才能使用复制功能登录B.18你问我，我问谁？B.19这事我管不了，你去找我们领导。B.20你这人是不是有毛病？B.21你这人真啰嗦。B.22你找谁，他不在，跟你说过了，他不在，你耳聋啦？B.23有意见，找领导。B.24我就这态度。有本事你告去B.25叫什么，等一下。B.26 我就这种态度，怎么啦？B.27不是我管，我不晓得。B.28不知道，你问我，我问谁。B.29对待业主（业主（使用人））不应用任何使其不如所措的语言。

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笑傲@江湖

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银珠闪烁

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