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楼主: 逗逼看世界

[话题讨论] 关于房价上涨未来趋势

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发表于 2018-3-7 16:21:07 | 显示全部楼层
房价上涨是有多种因素的,人民生活水平的提高使物价上涨,土地的紧缺,教育的投资,大都市高额房价的辐射,人与人的攀比等等诸多因素造成小县城房价的猛涨。
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博士

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发表于 2018-3-7 16:30:52 | 显示全部楼层
大淮安大洪泽 发表于 2018-3-7 15:29
没外来人口还能逆天呢啊   年年建  就那么点人   继续炒饱和了  就汗进去了   
...

关键也年年都有拆迁啊,现在都是货币拆迁
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高三

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发表于 2018-3-7 16:32:32 | 显示全部楼层
笑傲@江湖 发表于 2018-3-7 16:30
关键也年年都有拆迁啊,现在都是货币拆迁

洪泽往外流动人口多  进来的太少  拆迁都是很多人本来也有商品房
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大四

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帅气GG

发表于 2018-3-7 16:42:50 | 显示全部楼层
这个不是最主要因素,洪泽房价前几年一直平稳,外面各种涨,洪泽基本上处于低位,今年变成区了,房价有点井喷,我怀疑有外来资金进来炒,淮安市区去年一波疯涨后,上面加压调控,现实情况是今年还在涨。洪泽房价在江苏区县一级算是低的了,给炒房者很大的空间。
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大一

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发表于 2018-3-7 16:49:50 | 显示全部楼层
小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割
春节前看房,春节后买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热潮。
何谓“乡村中产”?他们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板,要么常年在外务工或经商。当然,除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外,绝大多数的“农村中产”,都是在外务工或经商为主。
“乡村中产”赚钱不易,他们常年奔波,省吃俭用,赚的都是辛苦钱。虽说是“乡村中产”了,收入也远比城市中低收入阶层高得多,但是,生活质量却远远不如城市中低收入阶层,毕竟,城里人的社保更健全(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险),孩子的教育环境也比乡村好得多。
这些“乡村中产”买房,大都是所在的县城、或者地级市,手头不是太宽裕的,选择在县城买房,手头特别宽裕的,则会选择在地级市买房。能在省会城市、甚至一线城市买房的,那就不叫“乡村中产”了,而是“乡村土豪”了。

在往年,混得好的,也会在县城或地级市买房,你不买房,手头上的钱,还能干啥呢?再说,这些年,乡村的中小学都在合并,都流行去县城读书,孩子小的,你不买房,读不到好的学校,孩子大的,学习成绩不甚理想的,你不买房,怎么谈婚论嫁——现在的农村,在县城有套房、再有辆车,已经成为男方娶亲的标配。
县城或地级市的房子,年年有人买,但是,远远不如今年这么狂热——在前两年一二线城市房价疯涨的推波之下,在三四线城市也惯用棚改户现金补偿的助澜之下,在今年的春节,除了“国家级贫困县”之外,超过90%的县城,应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。
包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市,在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下,房地产是去库存了,不仅是去库存了,而且还是房价超级大涨地去库存了,这对于地方政府和开发商来说,是个多么值得祝贺的事啊。
举例来说,在我家乡的县城(苏中里下河地区),2017年的房价(均价)才6000元左右一平方米,现在飙升到8500元出头——往前再推三年,当地房价的走势是,2014年均价4000元一平米,2015年跌到3500元左右,2016年反弹到4500元上方——然后,从2017年初开始,一路向上,直到现在的8500元上方。



地方政府和开发商是开心了,他们终于解套了,并且还大赚特赚了。但是,在这一波房价高峰抢房的“乡村中产”,这有可能终生被套了,这一波县城抢房潮,是一次对“乡村中产”的致命收割!
为什么这么说,我仅做三点讨论。
1、人口
房价短期看政策,中长期看人口。
短期政策有许多,货币政策了,调控政策了,信贷政策了,棚改户现金补偿政策了……但是,这些,除了对卖房者有影响外,对刚刚买房的,却已经是暂时过去式,你刚买房一个月、二个月,难道马上就卖房,好卖吗?
房价的中长期走势,关键还是看人口。你的人口增长了,你的人口流入多了,住房需求自然上升了,当地房价就能托得住,就能涨得起来。但是,如果你的人口减少了呢,你的人口流出了呢,房价自然托不住,自然得跌下来,住房的需求下降了嘛。
讲了这个道理。我们再看广大县城(或者三四五线中小城市),最近几年的居民人口虽然没有减少,也基本没有增加,但是,常住人口却大大地减少了。原因何在?我国县域经济的产业结构,以传统加工制造业为主,现在传统产业不行了,更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱,毕竟,大城市有现代服务业,对就业人口的容纳空间更大。
2、供地
一二线城市的人多地少,广大的三四五线城市,却是人少地多。
说我家乡的县城(姜堰,现已改为区),面积是927平方公里,常住人口79万,对比二线城市南京的鼓楼区(面积是53平方公里,常住人口130万),不比不知道,一比吓一跳,姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍,人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度,是我家乡县城的28倍多。
大城市的人口仍在持续增长(北京和上海的限购、限户籍除外),而土地面积却是固定的,常住人口增长,最厉害的还不是南京(最近三年,每年增长2万人左右),而杭州和成都的常住人口增长,最近三年,每年增长分别为10万人和20万人左右。
全国经济比较落后的东北和西部地区,我们不讨论了,讨论起来,结果会更吓人。仅举例山西的长治和湖南的湘潭,这两个中部省份的地级市,长治市的面积是1.39万平方公里,有两个上海市那么大,湘潭市的面积是5006平方公里,也有两个半深圳市那么大。
但是,人口呢?长治的常住人口是344万人,湘潭的人口是284万人(相比10年前,还减少了近10万人),上海和深圳的人口密度,差不多是长治和湘潭的16—20倍。
这说明了什么?
绝大多数三四线城市的房地产,是毫无价值的,更不是说小县城了,那么多的土地供给(房价不涨不供给,房价一涨必供给),相对那么少的人口,几乎是可以无限供给的——只要愿意,小县城几乎可以给每个当地居民,提供一幢楼的土地。
3、房产税
这几天的两会,房产税又提了出来,时间点差不多是2020年。
有人会说,作者你头晕了吗?房产税是以总房价为基数,大城市的房价高,被征税也多,小城市的房价低,被征税也低,明明是大城市更受伤啊!
我没有晕!说说道理。
房产税的征税多少不重要,关键是你能不能转移出去。
大城市本就人满为患,更何况,广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人,还在一波又一波地往大城市涌。
未来大城市的房产税,是可以转移出去的,转移给租赁人群,即使是自住,只要房产税开征,大城市的房价也会配套上升的,因为,说到底,人多有需求。
而小县城呢,广大的中小城市呢,不要说这一波又盖了这么多房子,又卖了这么多房子,还要再盖更多的房子,但是,说到底,你人少啊,人又少,房子又多,你租给谁?没有租,没需求,空着还要收你房产税,不管你基数有多低,关键你转嫁不出去,你得自己承担。
说到这里,不知道大家还记得不记得,早在10年前,美国的底特律,一套房仅卖1美元,还没有人要——为什么?底特律是美国曾经的汽车之城,但是,最近10多年,汽车产业衰败了,呆在底特律,你很难找到合适的工作,人口大幅度流失,住房的需求大幅度减少了,没有住房和租房的需求,你就是白送也没人要,毕竟还要交税嘛。
哀叹,广大的“乡村中产”,包括我家乡的众多亲友,这一波楼市狂欢(小县城)对你们的致命收割,历史将证明,这是极度残忍的。
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发表于 2018-3-7 17:05:42 | 显示全部楼层
上海青 发表于 2018-3-7 16:49
小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割
春节前看房,春节后买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热 ...

分析的透彻,合理,到位,点赞!
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发表于 2018-3-7 17:06:11 | 显示全部楼层
苏洪居士 发表于 2018-3-7 15:32
房价上涨有多方面原因,但主要原因是在政府。

赞同,主要还是政府
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发表于 2018-3-8 04:15:30 | 显示全部楼层
上海青 发表于 2018-3-7 16:49
小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割
春节前看房,春节后买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热 ...

相当有道理
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善心得福,V信:乐善施人
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发表于 2018-3-8 06:51:12 | 显示全部楼层
大淮安大洪泽 发表于 2018-3-7 15:29
没外来人口还能逆天呢啊   年年建  就那么点人   继续炒饱和了  就汗进去了   
...

这个问题应该调查下,洪泽还有多少是租房子的!
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人生自有定数,一切都是最好的安排!
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发表于 2018-3-8 06:55:00 | 显示全部楼层
苏洪居士 发表于 2018-3-7 15:32
房价上涨有多方面原因,但主要原因是在政府。

你说对了
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发表于 2018-3-8 06:58:55 | 显示全部楼层
上海青 发表于 2018-3-7 16:49
小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割
春节前看房,春节后买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热 ...

买房住着舒服就行,不要考虑那么多,心特累,洪泽越城尼姑庵东边,有家乡下房子人家造价五千万呢,在洪泽可以买下一幢楼了,如果不是炒房,在洪泽买房挺好的,现在都是一个子女多,在外面买房,人老了,子女会回家吗,另外房子也就七十年,干嘛到外地买那么高的房价,不如省点钱,过几天舒服的日子,对的起自己年轻时候。
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日落中午
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发表于 2018-3-8 09:56:41 | 显示全部楼层
房价上涨的主要原因还是政府控制的,材料人工成本也在上涨,钱不值钱
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发表于 2018-3-8 10:15:35 | 显示全部楼层
光看到房价上涨,有没有人注意货币贬值,十年前的一百块和今天的一百块能一样用吗?

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发表于 2018-3-8 10:32:18 | 显示全部楼层
上海青 发表于 2018-3-7 16:49
小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割
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敢问作者,您在老家买房了吗?
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苏洪居士 发表于 2018-3-8 10:32
敢问作者,您在老家买房了吗?

没有
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